管理会社の見直し
「連絡が遅い」「募集の状況が分からない」「修繕の説明が足りない」。管理会社を変えたくなったときは、解約通知を出す前に、現在の契約と次の管理体制を確認しましょう。引継ぎの準備がないまま切り替えると、家賃の入金先や修繕の連絡窓口があいまいになるおそれがあります。
解約予告期間や費用は契約によって異なります。「何か月前なら必ず解約できる」と一律には判断せず、自分の管理受託契約書を確認してください。
まず「管理委託」か「借上げ」かを確認する
この記事は、主に大家が管理業務を委託している場合の変更手順を扱います。管理会社が借主となって部屋を借り上げている契約は、管理業務を頼む契約とは構造が異なります。
国土交通省はサブリースについて、家賃の見直しや契約解除などのリスクを説明しています。借上げ契約の終了を、通常の管理会社変更と同じ手続きだと考えないことが大切です。出典：国土交通省「適正化のための措置」。違いの整理には、賃貸管理とサブリースの比較をご覧ください。
1．現在の契約と、不満の記録をそろえる
管理受託契約書、直近の送金明細、募集状況、未完了の修繕、鍵や敷金を誰が保管しているかを確認します。不満は「対応が悪い」で終わらせず、依頼日・内容・回答日・未解決事項に分けて記録します。
- 解約予告期間、通知方法、通知先、契約の更新時期
- 中途解約に伴う費用、既に発注した工事や広告費の精算
- 管理業務と、募集・保証・保険など別契約の関係
- 大家側で保管している書類と、管理会社に預けている書類
まだ改善を依頼していないなら、期限を添えて現管理会社に要望を伝え、その回答も比較材料にできます。記録の作り方は、管理会社からの連絡が遅いときの対応記録で詳しくまとめています。
2．候補には、同じ条件で提案してもらう
物件の概要、現在の空室、困っている業務、希望する報告頻度をそろえて伝えます。最初の比較段階では入居者の氏名や連絡先を含めず、個人情報の受渡しは引継ぎの目的・範囲・方法を合意してから行います。
| 比較項目 | 聞くこと |
|---|---|
| 管理料 | 計算対象は家賃だけか、共益費も含むか。税込・税別、最低料金の有無。 |
| 別途費用 | 募集、更新、退去立会い、清掃、巡回、夜間対応に何が含まれるか。 |
| 空室募集 | 掲載先、写真の更新、内見対応、反響の報告方法と改善提案。 |
| 修繕 | 見積もりの提示方法、大家の承認が必要な範囲、緊急時の連絡と判断。 |
| 入金・報告 | 送金日、控除項目、滞納時の対応範囲、報告の頻度と内容。 |
| 切替え | 引継ぎ担当者、開始可能日、必要資料、不足資料への対応。 |
月額管理料が低くても、希望する業務が別料金なら総額は変わります。金額だけでなく、「今困っている業務がどう改善するか」を回答と書面で比較しましょう。
3．新旧の担当者と、切替え日をそろえる
- 契約条件を確認
予告期間・精算費用を把握 - 新体制を決定
業務範囲と開始日を合意 - 解約を連絡
契約に沿う方法で通知 - 案内・引継ぎ
家賃と窓口の空白を防ぐ
「旧会社の業務終了日」と「新会社の開始日」を記載した日程表を作ります。募集、家賃回収、緊急対応が切替えの途中で止まらないよう、各業務の担当日を確認してください。解約通知は契約で定められた宛先と方法で送り、受領の確認を残します。
解約条件に争いがある、サブリース契約も終了させる必要があるなどの場合は、通知前に契約書を持って弁護士等に確認します。新しい会社の説明だけで、旧契約を終了できるとは判断しないでください。
4．入居者への案内は、家賃と緊急連絡先を明確に
誰が案内を作成・配布するかを新旧の管理会社と決めます。案内には変更日、新しい管理会社名と連絡先、家賃の支払方法、いつの支払いから変更するか、設備故障時の連絡先を記載します。
口座変更の案内は、入居者が従来の連絡先でも確認できるようにすると、なりすましへの不安を減らせます。口座振替を利用している場合は、申込みの締切や切替えまでの支払方法も確認します。管理会社を変えるだけで、賃貸借契約や保証契約が希望どおり変更されるわけではありません。必要な手続きを個別に確認してください。
5．引継ぎは「渡した」で終わらず照合する
| 引継ぎ対象 | 完了時の確認 |
|---|---|
| 賃貸借契約・更新書類 | 各号室の最新条件と、未完了の更新手続き。 |
| 家賃・滞納・敷金 | 対象月、入金額、未収額、預り先と残高。旧会社の最終精算も照合。 |
| 鍵・設備資料 | 鍵の種類と本数、保管先、設備の取扱説明書・保証書。 |
| 修繕・苦情・事故 | 経緯、対応済みの範囲、未解決事項、次の担当と期限。 |
| 募集情報 | 現況、募集条件、写真、申込み中の案件、旧情報の更新担当。 |
| 保証・保険・外部業者 | 窓口変更の要否、継続条件、清掃等の契約と連絡先。 |
切替え後の最初の送金明細で、家賃と控除費用が合っているか確認します。「以前の会社に聞かないと分からない」項目が残ったら、担当者と回答期限を決めて記録します。
鍵の本数や保管先を照合する際は、管理会社変更時の鍵の引継ぎ確認表と受渡し記録を使えます。貸出中や未返却の分は、受領済みの鍵と分けて残しましょう。
借上げも候補なら、管理委託と分けて比較する
空室対策と管理負担の両方を見直したい場合、通常の管理会社への変更に加え、借上げの提案を比較する選択肢もあります。ただし、受取賃料、大家が負担する費用、契約期間、終了条件が変わるため、月額だけで結論を出さないようにしましょう。
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契約書の解約条項を確認し、新しい会社に必ず頼みたい業務を3つ書き出してください。まずは「改善を頼む」「管理委託先を変える」「借上げも比較する」のどこまで検討するかを決めましょう。
参考資料確認日：2026年9月9日。確認表は編集部による整理です。具体的な解約可否・費用・引継ぎ範囲は、各契約と当事者間の合意を確認してください。
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